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Imóvel não averbado: 6 pontos que você precisa entender antes de comprar ou vender

Encontrar uma casa que parece ideal e descobrir, durante a negociação, que parte da construção não consta na matrícula é uma situação mais comum do que muitos compradores imaginam.
Uma ampliação, uma nova área construída, uma demolição ou outra alteração realizada ao longo dos anos pode existir fisicamente, mas não estar refletida no registro do imóvel.
É aí que entra a averbação.
Entender essa diferença antes de comprar ou vender ajuda a evitar surpresas justamente nas etapas mais sensíveis da negociação, como análise documental, avaliação do imóvel, financiamento e transferência da propriedade.

Antes de tudo: o que significa averbar um imóvel?

A matrícula funciona como um dos principais registros jurídicos da vida do imóvel.

Quando determinadas alterações acontecem, elas precisam ser levadas ao Registro de Imóveis para que a matrícula reflita adequadamente a situação jurídica e física da propriedade.
No caso de uma construção, por exemplo, averbar significa fazer constar formalmente na matrícula a edificação realizada no terreno. O mesmo princípio pode alcançar ampliações, demolições e outras ocorrências que alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.

Por isso, quando falamos em “imóvel não averbado”, muitas vezes o problema não está na inexistência da matrícula, mas na diferença entre aquilo que está registrado e aquilo que efetivamente existe no local.

1. Construção existente e construção registrada não são necessariamente a mesma coisa
Imagine um terreno cuja matrícula não registra determinada construção ou registra uma área construída menor que aquela encontrada atualmente.
Fisicamente, a casa existe. Registralmente, porém, aquela construção ou ampliação pode ainda não estar refletida na matrícula.
Essa divergência merece atenção antes de uma negociação.
O primeiro passo é comparar a matrícula atualizada com a documentação municipal e com as características efetivamente encontradas no imóvel.

2. A falta de averbação pode interferir no financiamento

Esse é um dos pontos que mais interessam a compradores e vendedores.
Instituições financeiras analisam não apenas a capacidade financeira do comprador, mas também a documentação e as condições do imóvel que será oferecido como garantia.
Na CAIXA, por exemplo, a matrícula do imóvel integra a documentação analisada e o imóvel passa por avaliação para verificar se atende às condições necessárias para ser aceito como garantia.
Portanto, uma divergência relevante entre a situação física do imóvel e aquilo que consta na documentação pode exigir regularização e afetar o andamento da operação.
Isso não significa que todas as situações terão exatamente o mesmo tratamento. Cada imóvel, modalidade de crédito e instituição financeira precisa ser analisado individualmente.

3. Nem toda irregularidade é resolvida diretamente no cartório

A averbação é realizada no Registro de Imóveis competente, mas isso não significa que basta comparecer ao cartório e solicitar a atualização.
Quando existe uma construção ou ampliação ainda não regularizada, podem ser necessários documentos emitidos ou aprovados pelo município e documentos técnicos relacionados à obra.
A CAIXA, em suas orientações sobre averbação de construção, cita documentos como Habite-se ou documento municipal equivalente e informa que outros documentos podem ser exigidos pelo Registro de Imóveis, dependendo da situação.
Por isso, antes de iniciar o procedimento, é importante identificar exatamente qual é a pendência.

4. Comprar sem verificar a matrícula pode transferir um problema para o novo proprietário

Uma negociação imobiliária não deve considerar somente preço, localização, acabamento e estado de conservação.
A situação documental também precisa entrar na análise.
Se existe uma construção, ampliação ou outra alteração relevante que não aparece na matrícula, o comprador precisa compreender a situação antes de assumir o imóvel.
Regularização pode envolver documentos, profissionais habilitados, órgãos públicos, cartório, custos e prazos.
Descobrir tudo isso antes da assinatura é muito diferente de descobrir depois da compra.

5. Imóvel não averbado e Imposto de Renda são assuntos relacionados, mas diferentes

A regularidade registral do imóvel e sua declaração tributária não devem ser confundidas.
A declaração do Imposto de Renda segue as regras estabelecidas pela Receita Federal para Bens e Direitos e para a composição do custo de aquisição do imóvel.
Por isso, não é recomendável simplesmente deixar de declarar uma construção porque ela ainda não foi averbada na matrícula.
Da mesma forma, a regularização posterior não autoriza automaticamente alterar o valor do imóvel para seu valor de mercado.
Documentos e comprovantes dos valores efetivamente empregados na aquisição, construção e benfeitorias devem ser analisados conforme as regras tributárias aplicáveis ao caso.
Em situações específicas, a orientação de um contador é recomendável.

6. Antes de anunciar ou comprar, vale conferir a documentação

Para o proprietário, identificar uma divergência documental antes de colocar o imóvel no mercado pode evitar que o problema apareça somente quando já existir um comprador interessado.
Para quem compra, a matrícula atualizada ajuda a entender o histórico registral e as características juridicamente registradas daquele bem.
Uma análise preventiva pode identificar a necessidade de regularização antes que comprador e vendedor avancem para etapas que envolvam financiamento, avaliação bancária, contrato ou transferência.

Como regularizar uma construção não averbada?

Não existe uma lista única de documentos válida para todas as situações.
O procedimento dependerá do que precisa ser regularizado, das características da construção, das exigências municipais e registrais e da documentação já existente.
Em uma construção concluída, por exemplo, podem ser necessários documentos municipais relativos à regularidade da obra, documentação técnica e posteriormente a apresentação dos documentos exigidos pelo Registro de Imóveis para efetuar a averbação.
Por isso, o caminho correto começa pelo diagnóstico documental.
Antes de comprar ou vender, consulte a matrícula atualizada e verifique se as informações registradas correspondem à situação do imóvel.

Informação também faz parte de uma boa negociação

Um imóvel pode ser ótimo e, ainda assim, exigir regularização documental.
Isso não significa automaticamente que o negócio deva ser descartado. Significa que comprador e vendedor precisam conhecer a situação, avaliar seus impactos e definir o que deve ser regularizado antes de prosseguir.

Na DIMORADA, acreditamos que uma negociação imobiliária começa muito antes da assinatura do contrato. Começa com informação, documentação e clareza para que cada decisão seja tomada com segurança.

Fonte: Por Lorena Melo, responsável técnica Dimorada Imóveis